受政策调控、市场发展和需求变化的影响，近两年来，城市综合体、教育地产、旅游度假地产、养老地产……都成为开发商转战的热土。不断细分的房地产市场催生了楼盘产品的多元化，房子本身也承载了更多附加值，酒城l泸州楼市进入“产品时代”。

　现象

　　产品多元化趋势逐渐明朗

　　佳乐·世纪城、西南商贸城、张坝渔子溪国际社区、云溪温泉国际旅游度假区、川南汽配广场……时下的酒城楼市，无论是城市综合体、高端别墅，还是特色地产、产业地产，可谓百花齐放，丰富的产品类型彰显了酒城房地产业多元化的发展趋势，也为消费者置业投资提供了良好的选择平台。

　　目前，酒城楼市正在经历快速成长阶段，房地产企业正在向上、中、下游分化，住宅产品也在不断细分。10年前，房地产的产品定义无非就是住宅，以及为数不多的商铺。纵观今天的房地产市场，产品的细分程度已经到了非常纷繁细腻的一个阶段。仅住宅就包括普通电梯公寓、小高层版式电梯住宅、花园洋房、多层电梯洋房、别墅等多种形态，更重要的是，诸如城市综合体、旅游地产、养老地产这类过去根本没有的全新产品名称，也随着社会需求的变化孕育而生。显然，这些是对于过去笼统的房地产市场的细分之后催生的新市场分类。

　　经历多次严厉的房地产调控，以倒逼机制作用，房地产市场的细分化趋势逐渐明朗，商业地产、旅游地产、豪宅市场等细分化市场日渐成型。业界人士认为，虽然初期阶段略显混乱，但经过逐步调整，这些新型业态有望部分替代纯住宅开发，形成新的增长点。

因素

　　行业发展变化促市场细分

　　政策施压、市场调整、人口结构变化接踵而至，房地产市场由集约型向特色化、差异化发展，面对竞争不断加剧的住宅市场，针对人口结构变化催生的房产细化市场正悄然成型。

　　业界人士认为，人口结构变化已经成为影响房地产市场发展的铁律。“只要建房就有人买，就有人愿意住”，这是房地产市场发展初期状态，那时开发商们不会过于注重产品定位，而将更多的精力放在了如何更快，更多地建房，然后以最快的速度卖掉，但这种只追求量的结果往往就会使得行业缺少个性化、差异化的建筑项目。业内人士认为，随着人口结构的变化，越来越多的开发企业会根据地方人口变化而调整建筑定位，特别是楼市调控逐步趋紧的态势下，房企间的竞争日益严峻。准确的产品定位、合理定价以及高品质的建筑项目即使在调控政策下仍然能够获得很好的销量，适销对路的产品才是关键。这说明，如今需求市场决定着供应市场，需求市场的变化是当前市场细分、产品多元化的根本因素。

　　从房地产业面临的政策环境看，调控对投机、投资型需求的抑制，让住宅产品的投资功能部分退化。分析人士认为，随着市场投机性购房者在调控作用下的退出，购买群体已基本上以自住型和改善型需求为主，这种格局促使房地产企业调整战略。 对此，住宅类地产企业正在转变应对，一部分企业转变方向，适当离开住宅领域转向商业地产和金融地产，甚至专攻更加细化的旅游地产和养老地产;住宅类地产还开始寻找同样价格区间内商品的差异性，创造专业化细分市场，以满足不同需求的客户。

　　从市场规律来看，行业发展到一定阶段，细分化是必然的趋势之一。随着房地产市场不断走向成熟，不少房企已开始部署细分市场，其中，商业地产、旅游地产、养老地产、豪宅市场等成为不少房企争相布局的重点区域。

　　趋势

　　精细化经营或成未来方向

　　市场细分、产品多元化已成趋势，房地产企业今后的路如何走?

　　“随着不少城市住宅成交量的持续下滑和资金回笼的急切需求，房地产开发企业需要实时调整自己的产品定位，以更精细化的经营方式来迎合市场，取得竞争优势。”有关专家认为，房地产在逐渐褪下浮华的外衣后，将逐渐向更加符合市场的强调居住功能本身的需求靠拢，房地产业也将告别过去“粗犷”式经营，细分市场、精细化经营将成为未来方向。

　　同时，多元化的发展格局是降低开发商自身经营风险的有效措施。有研究中心认为，对于市场主要参与者的房地产开发商来说，应积极调整战略和策略，针对不同市场、客户的特点采取不同的产品定位，以及灵活的价格和营销策略来满足需求，将主动权掌握在自己手中。

　　业内人士表示，房地产调控大环境短期内不会发生转变，开发商因此面临着转型的迫切需要。但是商业地产、旅游地产、养老地产等主题地产的发展与住宅地产不同，需要依赖人才、经验、应用管理等，开发商需要注意风险、避免盲目跟风。

　城市综合体
      新都市生活的梦想之城

 

　　佳乐·世纪城、西南商贸城、张坝渔子溪国际社区、云溪温泉国际旅游度假区、川南汽配广场……时下的酒城楼市，无论是城市综合体、高端别墅，还是特色地产、产业地产，酒城楼市可谓百花齐放，丰富的产品类型彰显了酒城房地产业多元化的发展趋势，也为消费者置业投资提供了更好的选择平台。

　　随着生活水平的提高，都市群体追求方便、快捷、高效的高品质生活的意愿日益增强。人们全方位的生活需求催生了有“城中城”之称的城市综合体，同时也为之提供了肥沃的生存土壤和广阔的发展空间。

　　曾有业内人士断言，随着我国城市化进程的不断加快，城市综合体的发展是一个必然趋势。佳乐·世纪城，正是泸州城市化进程中一个必然的结果，也是城市现代化发展的必然结果，她开启了这座城市一个新的梦想。

　　城市综合体是一座集金融、商务、酒店、购物、休闲、娱乐、居住等于一体的“城中城”。因此，从功能上讲，泸州不仅有佳乐·世纪城，蓝滨城、翡翠城都是雄踞一方的城市综合体，城中之城。

　　城市综合体已经成为城市化进程中一种不可或缺的价值动力引擎，它作为一种升级的城市发展先进方式，能有效地解决一座新城的聚合难题，从根本上去启动高素质人口入住，兑现数万甚至数十万人的新都市生活梦想，从而使一座新城真正焕发出成长活力。

　特色地产

　　一个主题一种生活方式

　　从公园地产、水岸地产到如今的旅游地产、养老地产，新概念特色地产的不断涌现，意味着人们居住观念、居住方式以及住房需求的转变与提升。

　　城市的快速发展促使更多的消费者向往人与自然融合的住宅模式，旅游地产应运而生;伴随着度假时代的到来，以度假产业为引导，云溪温泉国际旅游度假区等旅游地产如雨后春笋般出现并迅速成为当前旅游行业潮流与热点。度假旅游是人们改变生活方式、提高生活质量的需要，到郊外购房将成为一种新的选择，“5+2”生活方式也将成为一种时尚。

　　随着“银发浪潮”的来临，养老地产虽然与“倒按揭”式的以房养老并不是一个概念，但也被认为有着良好的市场前景。以养老地产为产品定位的项目或将成为未来几年最受关注的产品之一。有专家指出，随着

　　需求的逐步释放与政策的完善，未来十年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。

　　孟母三迁的故事使得学区房一度热销;一直以来，“教育地产”在市场中占重要份额，“教育地产”的概念这两年来也是继续升温。越来越多的楼盘项目，开始走“与名校联姻”的路径，以此作为楼盘配套中一个主要的亮点。

　　产业地产

　　发展大产业成就新地产

 

　　中共泸州市第七次党代会，提出了“发展大产业，成就一个实力更强的泸州”的发展规划。为了与成渝经济区产业对接构成完整体系，泸州确定了重点发展酒业、能源、化工、机械等“六大产业”，并正深入实施“千亿产业园区”工程，大力构建以“九大园区”为重点的总体发展格局。

　　酒业集中发展区、化工园区、机械工业发展区、轻工业园区等已成为泸州工业发展的重要增长极和招商引资的“主战场”。此外，西南医疗康健城、川滇黔渝结合部教科城、文化产业园区等重点集聚区的规划和建设亦将掀起新一轮城市变革。

　　随着如今政策和市场层面对产业发展的频频利好，产业地产已经进入了新的发展高峰;同时产业自东向西转移递进的浪潮也促成了泸州产业地产新一轮发展。

　　在这样的大环境下，泸州产业地产将依托于城市的规划设计获得长足的发展空间。依托一个或多个产业，致力于为企业打造产学研、展商贸一体化平台的产业地产开始吸引更多关注目光。如市重点工程——川南汽配广场，正是依托于泸州市轻工业园区，首创川南一站式汽配中心，完善汽贸汽配产业链，引领朝阳产业增长极。

　　以产业为向导，以产业带动城镇化已成为泸州城市化过程中的重要组成。

住宅市场

　　同中求异的变革之路

　　市场的细分，产品的多元化不仅在于整个房地产行业，在住宅市场也同样明显。如别墅多样化发展，普通多层高层升级换代产品——多层电梯洋房、版式小高层竞相涌现。

　　尽管传统普通多层住宅户型好，通风好，采光也不错，而且居住密度小，成为众多购房者的首选，但普通多层住宅四楼以上便利性相对弱化，对于儿童、老年人和孕妇来讲，上楼成了头疼的问题。作为多层住宅的升级版，多层电梯房带来了很多实用性，增加了舒适感，再次升级消费者心中的住宅想象。如城西新区的恒利山水一时间已成为繁华与自然并举的高品质生活追求，而这或许只是一个开始。

　　住久了点式塔楼的人们都渴望阳光、渴望穿堂风，板式小高层、高层住宅从板式多层加以演变，它既延展了每户充分的采光和通风等优点又创造了远离噪音，上下楼方便等优势。随着香山美树等板式小高层的出现，登高临远、视野更开阔的板式小高层有望成为点塔式高层的升级潜代产品。

　　相对动辄上千万元的顶级高端独立别墅来说，总价在一两百万元的双拼、联排、叠拼等别墅，虽然与独栋高端别墅在居住面积上有一定的差距，但其总价低的特点依然让他们成为众多都市新贵的最佳选择。当前的酒城楼市，尽管别墅项目不多，但品种却较为丰富，有量身定制的高端别墅张坝渔子溪国际社区，有纯别墅社区托斯卡纳，亦有别墅和多层、高层共存的翡翠城，产品也包含了独幢、双拼、联排多种形式，酒城楼市别墅多元化的发展态势，让更多的都市新贵也能以较低的总价享受到舒适的别墅生活。

　建立“心中之尺”

 

　　在市场不断细分的今天，面对各式各样的房地产产品，消费者应该如何取舍?有业内人士认为，唯有建立属于自己的“心中之尺”， 兼顾理想与现实，才能在产品多元化的时代，选好最适合自己的房子。

　　在产品多元化的时代，对消费者而言，置业投资就像是做一份多选题。有业内人士认为，唯有建立属于自己的“心中之尺”，才能在面对这些多选题时，不迷惘、不彷徨、不惊慌、不逃避，更能看懂考题的内容，以及考题与考题之间的关联性，做出最适合自己的答案。

　　“心中之尺”即是个人心中的偏好，简单地说，就是购房者从其知识、品位、偏好、价值观、居住经验中，所提炼出来的选择住家的标准。倘若未能坚定对心中之尺的信念，即使购房者对自己、对房地产、对购买的本质了解得再透彻，购房都将是无法承受之重，不是买到不适合自己的房子，入住后频频抱怨，就是朝三暮四、犹豫迟疑、昨是今非，花了许多时间看房，却始终下不了决心。

不为市场而购房

　　物以类聚，人以群分。买房子也是如此，购房者的心中之尺天南地北，有些人非期房不买，有些人独爱二手房，有些人情钟学区房，有些人想跟医院做邻居，有些人要住在公园附近，有些人则希望每天都在鸟鸣中起床。

　　但由于房子的单价极为昂贵，“纯粹的消费者”、“偏向消费的购房者”如果没有坚定相信心中之尺，反而以市场之尺为选房、购房的标准，不但可能要多付出几十万元以上的款项，也可能每天住得不舒服!

　　更令人忧心的是，不少购房者的心头根本没有一把心中之尺，只存在一些模糊矛盾、道听途说的想法，或误将市场之尺当成了心中之尺，因为他们耳朵所能听到的，就只有市场之尺的声音，压根不知道有心中之尺的存在!

　　兼顾理想与现实

　　购房不能没有目标，但也要兼顾现实，如果没有依循尺度，可能寸步难行或脚步凌乱;但如果过度坚持尺度，不懂得与房地产现状妥协，也可能根本买不到房子。

　　无论什么样的市场，都只有“相对理想的房子”，没有“绝对理想的房子”。好比，某个以消费为主要目的的购房者，既要求住家宽敞，又期待房价低廉;既要求住在市中心，却又想着山明水秀、清幽静谧……那么，他可能一辈子都找不到可买的房子。

　　所以，当消费型购房者一直找不到“好房子”时，就得放宽心中之尺的标准，排列各种要求的先后顺序，决定哪些要求可以稍微退让，再重新选房;如果依然找不到“好房子”，就得重新审视，这把心中之尺是真是假，该不该重新“打造”一把新的心中之尺!

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